借金を払えないとき、担保に取られた自宅は？
「もうこれ以上借金の返済ができない」
または
「とても完済はできないから、返済を止める」
このとき、自宅等を担保にとっていた債権者は
どうするでしょうか。
場合分けして考えてみましょう。
まず債務よりも不動産の価値の方が高い場合です。
この場合債権者は担保に取った不動産を競売にかければ、
全額借金を回収できます。
銀行としてはシンプルに競売を実行するだけでしょう。
問題は、競売にかけても全額回収できないときです。
たとえば、５０００万円の借金が残っているけど、
不動産の価値が３０００万円しかないような場合です。
ちなみに、親子間売買との差は、負債が残るか否かです。
親子間売買の場合は、負債を全額返済できるようにします。
一方の任意売却は、負債を返済しきれないときの話です。
競売を避ける任意売却
上記のような競売で借金が残る場合でも、
債権者は本来、競売を申し立てるしかありません。
全額回収したくてもそれができないのだから、
一部だけでも競売で回収しなければいけないのです。
しかし、競売にもいろいろ問題があります。
申し立てをするためには費用が必要です。
裁判所の手続きを経るので時間がかかります。
銀行などは
「強制的に不動産を売り飛ばされた」
という噂が立つことを嫌うかもしれません。
競売という特殊な売り方になり、
一般的な時価よりも安い金額でしか売れないこともあります。
先の例だと、本来３０００万の価値を持つ不動産なのに、
競売だと２５００万以下の値段に
なってしまったりすることがあるのです。
債権者は、それでは困ってしまいます。
そこでこんなニーズが生まれるのです、
「所有者も協力して普通に売ってくれませんか」と。
競売で強制的に売るのではありません。
借金が払いきれないという裏の事情はさておき、
表向きは普通の売買をするのです。
これを『任意売却』と呼んでいます。
銀行実務や不動産登記になじみのある方には
違和感があるかもしれません。
不動産売買の場面では、
抵当権などの担保を消して売ることが常識です。
しかし、
銀行は借金の返済を受けられることを条件としてしか、
担保を消せません。
たしかにそうなのです。
ただ今は競売をするか否かという特別な状況です。
銀行も全額回収にこだわっていたら、
競売の不利益を受け入れるしかなくなってしまいます。
お互いの利益のために、
「任意売却を成立させましょう」
という共同作業が成り立ち得るのです。
所有者側のメリットって？
仮に、所有者も債権者に協力して
任意売却を成立させるとします。
ところで所有者のメリットは何でしょうか。
債権者の債権回収額の向上に協力してあげるのだから、
少しは見返りが欲しいところです。
考えてみましょう。
まず、競売よりも高く売れることで、
より多くの借金が返済できます。
ただ、借金の額が多少増減したところで、
「後で破産するつもりだから自分には関係ない」
と考える場合もあるのでしょう。
別のメリットを探してみます。
たとえば、銀行の債権回収額のアップに
協力してあげる見返りとして、
引越し代などを負担してもらえる場合があります。
また競売では素性のよくわからない人間が
現地を見に来たりすることがあります。
でも任意売却は、基本的に普通の売買なので、
そんな混乱はありません。
精神衛生上、こちらの方がずっといいはずです。
そして、任意売却と「リースバック」を組みわせることで、
そのまま住み続けられる場合もあります。
この点は後ほどお話します。
任意売却の進め方
任意売却は次のような流れで進みます。
①買い手を探し、買い付け証明を出してもらう
↓ ↓
②配当表を作る
↓ ↓
③債権者が担保抹消の可否を検討
↓ ↓
④売買を実施
↓ ↓
⑤担保が消され不動産は新し所有者へ
まず買い手を見つけます。
不動産業社に見つけてもらうこともできます。
購入希望があり、
金額の打診があったら「配当表」を作ります。
配当表では、売買金額からまず経費を差し引きます。
仲介手数料や司法書士の費用などが経費に含まれます。
さらに残った金額の債権者への分配案も書いておきます。
他の債権者より立場が弱い債権者で、
本来なら配当が回ってこない者がいることがあります。
しかし、その債権者が抵当権等を持っているのならば、
解除協力のためにハンコ代を支払うのが普通でしょう。
債権者としては、
その配当案を見て満足するか否かを判断します。
ここが一番のポイントとなります。
通常、債権者も独自で不動産の評価をしているので、
それよりも下回る売値ではなかなかＯＫを出してくれません。
債権者からの了解も得られれば、任意売却が進められます。
後は通常の不動産売買と同様の流れで登記まで完了させます。
リースバックを組み合わせて自宅に住み続ける
任意売却のお話をしてきました。
ここで、
「もし任意売却の買主が所有者の関係者だったら？」
を考えてみてください。
親族や友人などが買い手となるケースです。
たとえば、あなたのご友人が
苦しい状況の支援を名乗り出てくれたとします。
「俺がお前の自宅を買ってあげるから、
そのまま住み続けろよ」と。
実際、条件がそろえばこんなことができる場合があります。
物件の所有者は変わりますが、
前所有者は引き続き賃貸で
そこに住み続けることができるのです。
これを『リースバック』と呼びます。
リースバックが成立すれば、
所有権などの権利関係は変わりますが、
外見上は同じ人が同じ場所に住み続けているだけなのです。
自宅からどうしても離れたくないという場合は、
リースバックで希望が叶うかもしれません。
